Quando você aluga um imóvel, é muito comum que tenha dúvidas sobre as responsabilidades do dono e do inquilino. Uma delas é com relação aos danos naturais. Quem paga por eles, locatário ou locador? Dependendo da situação, a responsabilidade pode ser de um ou de outro. Apesar da existência de um contrato de locação e de leis que especifiquem essa obrigação, pode haver exceções que isentem o responsável de cumpri-la.

Por isso fizemos esse post. Mostraremos abaixo quando o proprietário do imóvel e o inquilino devem arcar com essa despesa, ajudando você a sanar essa dúvida. Então, pegue uma água ou a sua xícara de café e aproveite a leitura!

O que é um efeito ou dano natural em um imóvel?

Um dano natural é representado por toda e qualquer avaria provocada por ações da natureza. Destelhamento por ventanias, quebra de vidros e telhas por chuva de granizo, ressecamento e rachaduras de peças plásticas e emborrachadas por excesso de radiação emanada do sol são alguns exemplos muito comuns de danos naturais causados às residências no Brasil.

Esse tipo de dano também pode ocorrer por desgaste natural dos materiais, respeitando o tempo de vida útil determinado pelos fabricantes. Então, nem sempre um estrago natural é causado por tempestades e condições climáticas extremas, já que o tempo de vida útil deles é calculado considerando tais condições.

O que é responsabilidade do locatário ou locador?

Antes de explicar o que é responsabilidade de quem, é importante salientar que alugar um imóvel e morar com tranquilidade depende, em grande parte, da relação entre as partes. Mesmo com um contrato detalhado, com validade jurídica, e leis que especifiquem as obrigações do inquilino e do proprietário do imóvel, a comunicação é importante para evitar atritos e prejuízos.

Na maioria dos casos, o bom senso deve prevalecer para não desgastar a relação e deixar que perca grandes oportunidades de negócios. Com base nisso, descubra a partir de agora quem deve arcar com os danos naturais causados no imóvel e as exceções, segundo a lei.

Responsabilidades do locatário

De acordo com a Lei número 8.245 de 1991, a Lei do Inquilinato, o inquilino é responsável pelo pagamento de despesas ordinárias. Ou seja, deve pagar as contas de energia, taxas de condomínio e manutenções básicas no interior do imóvel, como troca de lâmpadas queimadas e torneiras quebradas.

Além disso, a lei prevê o pagamento de despesas extraordinárias ligadas aos danos causados pelo morador ou por terceiros. Por exemplo, se você ou um visitante quebrar um vidro de janela por acidente, deverá providenciar e pagar pelo conserto, ressarcindo o proprietário quando ele assumir o trabalho.

Dessa forma, a Lei específica que o inquilino deve zelar pela manutenção e conservação do imóvel, devolvendo ele nas mesmas condições e características que tinha quando entrou. A exceção é quando mudanças (reformas) são acordadas entre as partes e registradas em um novo contrato devidamente formalizado.

Com relação aos danos naturais, aqueles causados por ações do tempo e da natureza, a responsabilidade recai sobre o proprietário do imóvel, isentando o locatário das despesas. Porém, de acordo com a lei, há exceções que podem mudar o lado dessa responsabilidade. Se uma tempestade causar avarias em parte do telhado, por exemplo, e o inquilino não avisar o dono da residência em tempo hábil, o inquilino pode perder o direito à isenção dos reparos, passando a ser responsabilizado pelos custos.

Nesses casos, o proprietário pode até fazer os reparos estruturais, comprando o material e pagando pela mão de obra, mas isso não isenta o inquilino da cobrança dessas despesas posteriormente. Por isso, independentemente do tipo de manutenção que a residência demandar, sempre informe o proprietário. Não importa se a responsabilidade será sua ou dele em arcar com as despesas, a comunicação dos fatos em tempo considerado hábil, entre 24 e 72 horas, garantirá os seus direitos, além de reforçar uma relação de confiança entre as partes.

Responsabilidades do locador

Agora, falando das responsabilidades do proprietário, a lei determina que é dele o dever de entregar o imóvel em perfeitas condições de moradia, tendo que arcar com todo e qualquer reparo necessário antes da entrada do inquilino. A lei também obriga o dono do imóvel a reparar as avarias causadas pelo mau tempo. Então, a responsabilidade pelos danos naturais causados a propriedade, em primeira instância, é do locador.

Se for um apartamento, as despesas extraordinárias relacionadas às reformas e melhorias prediais costumam ser cobradas na taxa de condomínio. Nesse caso, o proprietário deve pagá-las, mas só o adicional referente aos serviços. No entanto, é necessário ficar atento a algumas exceções.

A primeira delas está relacionada ao contrato. Se ele disser o oposto, a responsabilidade por todos esses custos recaem sobre o locatário. A Lei do Inquilinato serve como base de regulação para as operações de locação no Brasil, mas isso não impede que as partes negociem os direitos e obrigações da relação comercial. Por isso, fique atento às cláusulas do contrato.

A segunda exceção é quando o inquilino entra no imóvel, identifica alguma avaria e não notifica o proprietário. Nesse caso, depois de um mês, o inquilino perde o direito à isenção dessa melhoria, ficando responsável pelas despesas. Se algum dano natural for provocado em razão de uma avaria não comunicada, o inquilino também perde o direito aos reparos por parte do proprietário, tendo que arcar com eles.

De modo geral, o locatário, que detém a posse da propriedade, é quem deve se responsabilizar pelos danos naturais. Porém, a lei prevê que, em algumas situações, como as descritas acima, essa responsabilidade pode mudar de lado e passar a ser do locador. 

Por isso, podemos dizer que tais obrigações são relativas e dependem muito do que diz o contrato. Em todo caso, um bom relacionamento entre as partes permite a resolução de impasses sem grandes estresses.

Como uma imobiliária pode ajudar nesse aspecto

Ao contar com os serviços de uma imobiliária para intermediar no processo de locação, ambos os lados, dono e inquilino, recebem apoio consultivo na área jurídica. Ou seja, um corretor pode cuidar de toda a parte burocrática, como a formalização e registro de um contrato.

Além disso, a imobiliária executa uma vistoria completa e bem detalhada no imóvel, antes da entrada do inquilino e após a sua saída, para assegurar os direitos e deveres das partes. Essas vistorias são documentadas por escrito e até por imagens para que não haja nenhuma dúvida. Então, prefira uma consultoria especializada em vez de correr riscos fazendo tudo sozinho.

Com base nessas informações, o locatário ou locador pode se precaver e garantir um negócio vantajoso para ambos. Com a ajuda de uma imobiliária, então, muitos riscos são eliminados da relação.

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